河南省房地產估價技術指引之五——估價方法選用及估價結果確定
河南省房地產估價師與經紀人協會關于發(fā)布房地產估價技術指引第5號的通知
豫房估協〔2017〕38號
各單位會員、個人會員：
為提高河南省房地產估價技術水平，解決房地產估價方法選用及估價結果確定問題，我會委托河南宏基房地產評估測繪有限公司根據《資產評估法》有關規(guī)定，撰寫了《河南省房地產估價技術指引之五——估價方法選用及估價結果確定》，現予以發(fā)布。自2018年1月1日起，在全省房地產估價活動中推廣使用。各房地產估價機構和注冊房地產估價師在房地產估價活動中不參考使用本技術指引的，應在報告中闡明理由。
附件：河南省房地產估價技術指引之五
2018年1月5日
附件：
河南省房地產估價技術指引之五
——估價方法選用及估價結果確定
房地產估價方法選用及估價結果確定是估價實務中的關鍵環(huán)節(jié)，也是房地產估價報告的核心內容。在河南省轄區(qū)內從事房地產估價業(yè)務除遵守《資產評估法》、《房地產估價規(guī)范》外，還應遵守本估價技術指引。
一、估價方法選用
（一）估價方法選用原則
理論上適用且當地房地產市場狀況等客觀條件具備能采用的估價方法，都是應當選用的方法，不得任意取舍。
從估價實務上判斷：房地產估價機構中最稱職、最勤勉盡責的注冊房地產估價師能夠采用的方法，都是應當選用的方法，不得任意取舍。
不以某個房地產估價機構或注冊房地產估價師的實際掌握資料、技術水平和執(zhí)業(yè)能力來決定估價方法的取舍。
（二）有下列情形之一的，可選用一種估價方法：
1.房地產市場發(fā)育不完備的偏遠鄉(xiāng)鎮(zhèn)、工礦區(qū)房地產估價；
2.特殊用途或房地產市場狹小的房地產估價；
3.建筑物保險估價；
4.房地產附著物估價；
5.房地產損害賠償估價；
6.經省級以上房地產估價專家委員會認定可選用一種估價方法的。
（三）常見估價對象適宜選用的估價方法
估價對象 | 估價方法 | 重點提示 |
成套住宅 | 比較法 | 可比實例數量多、信息詳實；修正、調整體系完善合理 |
收益法（持 有加轉售） | 掌握同類房屋凈收益及其變化趨勢；合理確定估價對象報酬率；持有期后估價對象價格及風險能夠預測；掌握同類住宅價格與年限的變化規(guī)律 | |
成本法 | 熟知成本構成內容及其確定依據，利潤率從市場資料中分析提取。銷售稅費是否計算應根據估價目的確定（“營改增”后課稅估價不應計算銷售稅費，下同） | |
商業(yè)店鋪 寫字樓 | 比較法 | 關注剩余使用年限的調整，不能用建筑物折舊率來調整 |
收益法 | 收益期短且凈收益及風險能夠較準確預測 | |
收益法（持） | 收益期長，短期凈收益能夠較準確預測，持有期后價格能夠預測 | |
成本法 | 熟知成本構成內容及其確定依據，利潤率從市場資料中分析提取 | |
工業(yè) 房地產 | 成本法 | 熟知成本構成內容及其確定依據，利潤率應與類似工業(yè)房地產項目的平均利潤率一致，標準廠房利潤率從市場資料中分析提取 |
收益法 | 同類廠房近期出租實例較多，收益及其變化趨勢較明確，風險較易判斷。合理確定房地產報酬率，根據產業(yè)特點和市場狀況分析確定出租率 | |
比較法 | 適用于標準廠房估價，關注剩余使用年限的調整，不能用建筑物折舊率來調整 | |
在建工程 | 假設開發(fā)法 | 關注開發(fā)完成后價格（值）、續(xù)建項目及成本，掌握“營改增”后稅費的變化。被迫轉讓前提下，關注后續(xù)開發(fā)經營期延長及前期費用的增加 |
成本法 | 關注在建工程實際進度及應發(fā)生的客觀成本 | |
出租公寓 租賃價格 | 比較法 | 關注轉讓價格比較因素與租賃價格比較因素的差異，特別是規(guī)模因素的質量要求應更高。估價對象與可比實例的（稅費）價格內涵不一致時才進行統一稅費負擔調整 |
收益法 | 根據房價與房租之間的轉換公式，利用房價推算出租金。關注房價與房租的價格內涵及房地產市場租售比的分析研究，報酬率或資本化率宜采用市場提取法確定。 | |
成本法 | 區(qū)分初始租金、對外租賃經營租金，選用相應計算公式，各項攤銷成本宜采用重置提撥款的計算方式，利潤率應從市場租金資料中分析得出 |
二、估價結果確定
（一）利用兩種或兩種以上測算結果綜合確定估價結果
應以估價方法所依據的資料可信度、估價方法適用程度、測算結果的差異程度及估價目的等情況，選用簡單算術平均或加權算術平均等方法得出綜合測算結果。選用加權算術平均法計算的，利用兩種估價方法的權重最大者不能超過0.8，利用三種估價方法的權重最大者不能超過0.6。
（二）將一種測算結果作為估價結果
應根據估價目的的特殊要求判斷；不能以測算結果相差懸殊而決定取舍。
（三）對綜合測算結果適當調整后作為估價結果
適用前提條件：測算過程中有明顯的價值或價格影響因素難以量化未進行考慮的，應根據實際情況經認真分析確定調整值后得出最終估價結果。但要在使用估價結果的特別提示中說明。
（四）使用估價結果的特別提示
包括價格（值）內涵、特殊前提條件、綜合測算結果未反映價值或價格的影響因素是否存在及調整說明、使用注意事項等，在“致估價委托人函”中披露。
三、本估價技術指引自2018年1月1日起施行。
蘇公網安備32128202000920號
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