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　　2018年房地產估價師《經營與管理》高頻考點（第六章）：

　　1.房地產投資項目中投資與成本

　　開發(fā)投資——出售：投資為開發(fā)建設投資，成本為開發(fā)產品成本。

　　開發(fā)投資——出租：投資為開發(fā)建設投資，成本為營業(yè)成本＋運營費用。

　　置業(yè)投資——出售：投資為購買投資、裝修及更新改造投資，成本為開發(fā)產品成本。

　　置業(yè)投資——出租：投資為購買投資、裝修及更新改造投資、經營資金，成本為營業(yè)成本＋運營費用。（P170）

　　2.3開發(fā)產品成本

　　■當房地產開發(fā)項目建成時，將開發(fā)建設投資轉為開發(fā)產品成本。

　　■同一項目有不同產品的，可以通過開發(fā)建設投資的合理分攤，分別估算每種產品的產品成本。

　　3.利潤（P172）

　　毛利潤＝營業(yè)收入－營業(yè)成本－增值稅和稅金附加－土地增值稅。

　　毛利潤率＝毛利潤/營業(yè)收入。

　　營業(yè)收入＝銷售收入＋出租收入＋自營收入。

　　銷售收入＝土地轉讓收入＋商品房銷售收入＋配套設施銷售收入。

　　出租收入＝房屋出租租金收入＋土地出租租金收入。

　　營業(yè)利潤（開發(fā)投資）＝毛利潤－期間費用；

　　營業(yè)利潤（出租經營）＝毛利潤－運營費用；

　　期間費用＝銷售費用＋管理費用＋財務費用

　　運營費用＝期間費用＋運營期間稅費＋物業(yè)服務管理費＋大修基金

　　利潤總額＝營業(yè)利潤＋營業(yè)外收支凈額

　　營業(yè)外收支凈額＝投資收益＋補貼收入＋營業(yè)外收入－營業(yè)外支出

　　凈利潤＝利潤總額－所得稅

　　凈利潤率＝凈利潤/營業(yè)收入（%）

　　可分配利潤＝稅后利潤－（法定盈余公積金＋法定公益金）＋未分配利潤

　　4.增值稅

　　■增值稅是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人就其實現的增值額征收的一個稅種

　　■納稅人：在我國境內銷售服務、無形資產或者不動產的單位和個人

　　■稅率：17%、11%、6%三項

　　2016年5月1日，我國正式實行營業(yè)稅改征增值稅

　　5. 對投資分析工作的影響（兩種方法考慮通貨膨脹）

　　允許未來年份經營收入以及運營成本隨著通貨膨脹分別有所增加。

　　如果在收益現金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可以調低折現率。

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