房估知識點：商業(yè)房地產特點

1.收益性

商業(yè)房地產屬于經營性房地產，其主要特點是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉賣，這類商業(yè)房地產多為小區(qū)級零星商鋪、街鋪，其特點表現為分散、體量小及經營檔次在中檔以下，這種商業(yè)房地產獲利方式從嚴格意義上講仍屬于房地產開發(fā)范疇，主要獲取開發(fā)利潤；另一類則是長期投資經營，有開發(fā)商自營、業(yè)主自營、出租給他人經營等方式，這類包含各種體量商業(yè)房地產。

2.經營內容多，業(yè)態(tài)多樣

在同一宗商業(yè)房地產特別是大體量的商業(yè)房地產中，往往會有不同的經營內容，例如一部分經營商品零售，一部分經營餐飲，一部分經營娛樂等等，不同的經營內容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益水平，因此對商業(yè)房地產估價時需要區(qū)分其不同的經營內容，根據不同經營內容分別進行估價測算，例如用收益法時應在市場調查分析的基礎上測算不同經營內容商業(yè)房地產的收益水平，并對各種商業(yè)經營業(yè)態(tài)采用不同的收益率。

3.出租、轉租經營多，產權分散復雜

商業(yè)房地產的業(yè)主常常將其房地產出租給他人經營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉租給第三者，造成商業(yè)房地產產權分散、復雜，因此在進行房地產估價時要調查清楚產權狀況，分清估價價值定義是出租人權益估價還是承租人權益估價，避免有的估價委托人僅是承租人，卻以房地產產權人的身份委托。

4.裝修高檔而復雜

為了營造舒適宜人的購物消費環(huán)境，商業(yè)房地產通常會有相對高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值需要單獨計算。另外，商業(yè)用房裝修升級快，經營者或承租者經常是買下或租下商業(yè)用房后，對其進行重新裝修，因此在抵押估價、交易估價、轉租估價等過程中，要考慮重新裝修的情況。在估價時應充分分析現有裝修狀況能否有效利用，如無法利用應考慮追加裝修投入對評估價值的影響。

5.垂直空間價值衰減性明顯

商業(yè)房地產的價值在垂直空間（立體空間）范圍內表現出明顯的衰減性。一般來說，商業(yè)房地產因為底層（如一樓）對于消費者而言具有最便捷的通達度而能獲得最大的效益，導致其價值最高，而向上的樓層的價值呈現快速衰減，越到后面，價值衰減則越慢。這是因為底層對于消費者而言具有最便捷的通達度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達的便捷度隨之減弱。

2017年房地產估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設工程教育網搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！