凡是學過財務管理學的都知道股利增長模型V=d1/（K-g），其中V就是股票的價值，d1表示今年的紅利，K為投資者要求的收益率，g為股利的年增長率。假設一個股票今年的紅利為0.5元/股，投資者要求的收益率為15%，股利每年增長10%，那么該股票的價值為0.5/（15%-10%）=10元。

　　我們將房子假設為股票，其租金假設為紅利，利用股利增長模型來計算房產的價值。

　　這個假設基于一個前提，就是房子的租金是長期存在的，也就是房子是長期存在的，事實上，房子的存續(xù)期至少為70年，物權法出臺后，已經規(guī)定了住宅的土地使用權到期后，可以自動續(xù)期，因此房產的收益可以認為是長期存在，因此利用股利增長模型來計算房子的價值，或根據房產價格推算收益率是可行的。

　　以一套100萬元的三室一廳的房子為例，其第一年的租金為3萬元，則d1=3萬元，投資者要求的必要報酬率K=10%，租金的年增長率為g=5%，那么房子的價值V=3/（10%-5%）=60萬元，顯然100萬的價格偏高了。以100萬的價格代入公式，可以求得，該房子的收益率為K=d1/V+g=3/100+5%=8%.也就是說，投資者要求的必要報酬率為8%，租金年增長率為5%的時候，該房子就值100萬。而事實上，根據前10年的數據分析，房產租金的年增長率可以達到7%，如果投資者還是要求8%的收益率，該房子的價值就為300萬元。

　　相比于目前的銀行利率存款利率不到4%，投資者8%的收益率已經能滿足大部分投資者的需求了，而且高于銀行貸款利率。

　　資本是逐利的，既然根據目前的房價進行投資，有8%s甚至10%的穩(wěn)定的收益，自然會有大量的人購入房產，使房產的價格上升到其價值的位置。

　　因此，通過利用股利增長來分析房產價格，我們可以看出，房產價格上漲的經濟學原因。因此目前的房產價格上漲是合理和理性的，只要中國的經濟繼續(xù)保持10%左右的速度發(fā)展，而無風險報酬率即銀行的基準利率還是保持在低位的話，房產的價格還會繼續(xù)上漲。

　　破解房產價格上漲的武器是提高銀行利率，提高無風險收益率，通過經濟手段使房產的投資價值下降，使房產的投資功能降低，從而化解一部分對房產的投資需求，而這部分投資需求，正是房產的價格快速上升的重要推力。