隨著我國住房制度改革的逐漸深入，規(guī)模不等、風格各異的住宅小區(qū)如雨后春筍般在全國各地拔地而起。20世紀80年代，現(xiàn)代物業(yè)管理適時地從我國香港傳入深圳后，迅即在我國大陸得以蓬勃發(fā)展。因其廣闊而燦爛的發(fā)展前景，物業(yè)管理被人們視作現(xiàn)代城市的朝陽產(chǎn)業(yè)。國務院頒布的《物業(yè)管理條例》開始實施后，法制化、規(guī)范化的物業(yè)管理工作正日益成為都市小區(qū)業(yè)主的美好期盼。

　　筆者有幸參加了我市一年一度的物業(yè)管理行業(yè)會議，了解了一些物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀。物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)實情況怎樣？“朝陽產(chǎn)業(yè)”好像是畫的一塊燒餅，充不得饑。住宅型的物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀令人堪憂，整個行業(yè)處于低水平運作態(tài)勢，大部分慘淡經(jīng)營、舉步維艱，有的企業(yè)甚至在虧損邊緣徘徊，全國約有65%的物管企業(yè)虧損，怎樣讓行業(yè)的“日中天”早日到來？如何使業(yè)主的美好期盼變成美麗現(xiàn)實？作為物業(yè)管理人，我們都有責任思考這個問題。

　　一、物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀分析

　　1、行業(yè)人才匱乏，高素質人才更是鳳毛麟角。行業(yè)的發(fā)展離不開人才的培養(yǎng)和引進，現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的興起也需要高素質的人才做中流砥柱。但“前世做了孽，今生做物業(yè)”道出了以往物管行業(yè)社會地位的低下。由于物業(yè)管理人得不到社會的普遍尊重，因此，各高校培養(yǎng)的物業(yè)管理專業(yè)大學生很少進入物業(yè)管理領域。傳統(tǒng)的物業(yè)管理行業(yè)由于定位為勞動密集型行業(yè)，所以員工的收入一般，有的地方物業(yè)管理員工的收入甚至達不到社會平均工資水平，這種情況把高素質人才阻擋在物業(yè)管理行業(yè)之外，加劇了行業(yè)人才的供需矛盾。同時，大量的企業(yè)改制“淘汰”人員、自由職業(yè)者流入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等工作，依靠這部分人提供的物業(yè)服務質量難以服人，業(yè)主滿意度不高。特別是住宅小區(qū)物業(yè)公司的保安問題，更為突出。由于行業(yè)的經(jīng)濟效益較差，保安的待遇偏低，工作環(huán)境較差，招聘的保安年齡偏大，保安的職業(yè)道德難以甄別，于是就有了保安因職致傷、保安毆打業(yè)主的事不時見諸報端。2005年7月24日，上海某小區(qū)一位獨居的女業(yè)主，被小區(qū)保安騙開防盜門后被殘殺在家中。雖然只是個案，但小區(qū)“管家”的行兇，給行業(yè)造成了極大的負面影響。

　　2、投入與產(chǎn)出比例失調。物業(yè)管理行業(yè)承載著太多的社會責任，并且很多業(yè)務都是義務的，只有投入沒有產(chǎn)出。電力公司可以要求物業(yè)公司代收小區(qū)電費，自來水公司可以要求物業(yè)公司代收小區(qū)水費，物業(yè)公司既不能加價收費，又沒有代辦費用，相反還要投入人力物力來征收水電費，同時還要彌補小區(qū)的水電損耗。收費過程中與小區(qū)業(yè)主還可能會有這樣那樣的沖突，影響著企業(yè)的工作效率和自身形象。計生、流動人口普查等等……哪一樣都少不了小區(qū)物管的勞動。雪上加霜的是，從2007年1月1日始，我市城區(qū)居民環(huán)境衛(wèi)生服務費實行與水費捆綁收取，即將該項費用的收取委托給供水企業(yè)代收，供水企業(yè)又將此費的收取轉嫁給了小區(qū)物業(yè)公司，物業(yè)管理公司再次成為“冤大頭”——小區(qū)有些業(yè)主由于這樣那樣的原因連物業(yè)費都沒上交，物業(yè)公司還得為他們承擔環(huán)境衛(wèi)生服務費，否則自來水公司收不到小區(qū)的水費，最終的結果將會是整個小區(qū)停水，小區(qū)業(yè)主因此而遷怒于物業(yè)公司，加深雙方的對立與矛盾。

　　3、社會公眾媒體的“不公”評判帶來的負面效應多。很多媒體為了追求新聞效應，受“注意力經(jīng)濟”驅使，為了吸引更多的讀者，想方設法迎合讀者的口味，報道的物業(yè)管理行業(yè)負面的新聞事件太多，放大了物業(yè)管理行業(yè)的責任和過失，加深了社會公眾對物業(yè)管理行業(yè)的偏見。

　　4、業(yè)主的不理解、不支持導致物業(yè)管理費用難以收繳。物業(yè)管理企業(yè)收費難成為行業(yè)不爭的事實，整個行業(yè)的物業(yè)費收繳率不足80%.有些業(yè)主根本就不知道也不想知道物業(yè)管理到底是干什么的，錯誤地認為有沒有物業(yè)公司是一樣的，小區(qū)照樣能安寧、整潔。業(yè)主因認識上的不足而拒絕交物業(yè)管理費；開發(fā)商售房時開具的“空頭支票”讓業(yè)主以拒絕繳費來回敬物業(yè)公司；物業(yè)合同以外的特殊服務，物業(yè)公司如未及時解決，業(yè)主就拒絕繳費；有些業(yè)主對小區(qū)存在的“住改非”違章建筑等現(xiàn)象認為是小區(qū)物業(yè)公司“管理”不力，以物業(yè)公司“不作為”而拒絕繳費用，卻不知物業(yè)公司本就沒有執(zhí)法權……由此業(yè)主種種的非理性維權，導致物業(yè)管理公司的主業(yè)收入銳減，同時加大了收費成本，有的要通過訴訟才能收取物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司提供的管理和服務的運行成本隨之也大大的增加。

　　5、責任與收益的不對等。由于小區(qū)保安負責整個小區(qū)的安保工作，所以小區(qū)內發(fā)生的盜竊、斗毆等以及保安的意外傷害都有可能讓物業(yè)公司承擔一大筆賠償金�？晌飿I(yè)公司收取的安保費只占物業(yè)管理費中很小的比例，兩者相比反差巨大。小區(qū)內交通秩序、機動車停車場服務，物業(yè)公司可以獲得一點點服務性收入，可一旦業(yè)主的機動車刮傷、被盜，物業(yè)公司若不能免責，高額的賠償與物業(yè)公司提供此項服務的收入相比，更是天壤之別。即使有足夠證據(jù)證明物業(yè)公司無過錯，物業(yè)公司也要花費大量的人力物力才能免責。而且就算真的免責了，物業(yè)公司真的就贏了嗎？在正當維權過程中，物業(yè)公司往往會傷心地發(fā)現(xiàn)，維護了合法權益，卻無奈地失去了業(yè)主的擁戴之心，而失去人心比賠償更可怕。

　　二、對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的思考

　　隨著我國城鎮(zhèn)化的快速推進，住宅小區(qū)化是大勢所趨。為適應住宅小區(qū)的文明發(fā)展需要，物業(yè)管理必須從傳統(tǒng)走向現(xiàn)代。物業(yè)管理行業(yè)要走出困境，實現(xiàn)行業(yè)的現(xiàn)代化管理，筆者認為要從以下幾個方面著手：

　　1、加強政府監(jiān)督指導。政府應成為現(xiàn)代物管行業(yè)的堅強后盾。政府應首先完善物業(yè)管理領域的相關法律法規(guī)，旨在規(guī)范物管企業(yè)和業(yè)主雙方的行為，這樣才能使物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有法可依。同時，采取各種措施大力推進物業(yè)管理企業(yè)以公開、公平、公正的招投標方式獲取物業(yè)管理項目，營造公平競爭的行業(yè)氛圍，借此引導行業(yè)自律，提高行業(yè)的服務水平、管理水平。在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的自由競價還沒有形成的背景下，保留《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法》，實行政府指導價是一種現(xiàn)實的選擇，但應妥善處理好業(yè)主選擇權和政府指導價的關系。

　　2、優(yōu)化政策支持�？v觀我國很多行業(yè)的成長歷程，在它們由小變大、由弱變強的過程中，政策的支持都是不可或缺的因素。雖然任何一個行業(yè)都有義務承擔相應的社會責任，物業(yè)管理行業(yè)也不例外，但現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)屬于相對新興的服務行業(yè)，而且是微利行業(yè)，沒有能力承載過多的社會責任，所以，對于物業(yè)管理行業(yè)承擔的社會責任政府是否可以考慮給予一定的政策補助，來扶持這個還處在“幼兒”階段的行業(yè)？

　　3、喚起社會各界的呵護和業(yè)主的理解�！八�能載舟，亦能覆舟”，行業(yè)的興衰與社會的整體氛圍有著密切的聯(lián)系。物業(yè)管理起步晚，發(fā)展還不成熟，需要得到社會的廣泛關愛。對于廣大業(yè)主，應通過多種形式和多種渠道的深入溝通與交流，贏得他們的支持，使他們能與物管企業(yè)一起為小區(qū)的建設、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展添磚加瓦，最終達到雙贏。

　　4、加大宣傳力度，提升行業(yè)形象。現(xiàn)代社會的宣傳效應不能忽視�，F(xiàn)代物業(yè)管理，應走出行業(yè)的狹小天地，走上社會的廣闊舞臺。一方面通過與媒體合作，廣泛宣傳物業(yè)人良好的精神風貌；另一方面，鼓勵行業(yè)內文字駕馭能力較強的同志加強物業(yè)管理行業(yè)的政策宣傳工作，引導業(yè)主明白消費，讓廣大業(yè)主了解物管、理解物管，進而支持物管。

　　5、大力加強行業(yè)隊伍建設。外因是條件，內因才是根本�，F(xiàn)代物管行業(yè)的發(fā)展，應重點致力于自身隊伍建設。要多渠道多形式引進高素質的管理和專業(yè)技術人才，同時制定一系列的優(yōu)惠政策留住人才，既要做到引得進、留得住，更要做到留人留心留智，依靠人才來提升行業(yè)的管理水平和經(jīng)營水平。與此同時，加大內部培訓力度培養(yǎng)人才。在此基礎上，打造一支技術精通、愛崗敬業(yè)、誠信服務的優(yōu)秀團隊，徹底改變行業(yè)的面貌，提升業(yè)主的滿意率。

　　6、廣開財源，提高行業(yè)經(jīng)濟效益。物業(yè)管理公司一方面要加大物業(yè)管理費的征收力度，確保合理合法的物業(yè)費用的正常收繳，另一方面要千方百計在小區(qū)內根據(jù)業(yè)主的需求增加特別服務項目。比如：室內水電維修、家政保潔、房屋出租中介等等，既能滿足業(yè)主的特殊需求，獲得業(yè)主的理解與支持，又能創(chuàng)收。更重要的是，物業(yè)管理企業(yè)要嘗試用小區(qū)物業(yè)的公共資源，運用自身的專業(yè)知識，與業(yè)主共享包括廣告經(jīng)營、場地租賃、停車場收費等經(jīng)營性收入，為業(yè)主當好家理好財?shù)耐瑫r，提升物業(yè)管理公司的品牌和美譽度，促進物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　和諧社會的建設是時代潮流，和諧城市的建設又是和諧社會建設的重中之重。住宅小區(qū)是城市的基本單元，因此小區(qū)物業(yè)管理在城市建設中具有舉足輕重的地位。如果說城市是一本打開的書，那么住宅小區(qū)的物業(yè)管理就是這本書里最精彩的一頁。讓我們用專業(yè)、細致的現(xiàn)代物業(yè)管理工作為這精彩的一頁涂上絢麗的一筆吧！