第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)可行性研究概述

　　一、可行性研究的含義和目的

　　二、可行性研究的作用

　?。ㄒ唬┳鳛樯暾堩椖亢藴?zhǔn)的依據(jù)

　　（二）是項目投資決策的依據(jù)

　?。ㄈ┦腔I集建設(shè)資金的依據(jù)

　?。ㄋ模┦情_發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

　?。ㄎ澹┦窍码A段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)

　　三、可行性研究的依據(jù)

　　四、可行性研究的工作階段

　?。ㄒ唬┩顿Y機會研究

　　（二）初步可行性研究

　?。ㄈ┰敿?xì)可行性研究

　?。ㄋ模╉椖吭u估與決策

　　第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟

　　一、可行性研究的內(nèi)容

　?。ㄒ唬╉椖扛艣r

　?。ǘ╅_發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定

　?。ㄈ┦袌龇治龊徒ㄔO(shè)規(guī)模的確定

　?。ㄋ模┮?guī)戈1設(shè)計方案的選擇

　　（五）資源供給條件分析

　?。┉h(huán)境影響評價

　?。ㄆ撸╉椖块_發(fā)組織機構(gòu)和管理費用的研究

　　（八）開發(fā)建設(shè)計劃的編制

　?。ň牛╉椖拷?jīng)濟及社會效益分析，

　　（十）結(jié)論及建議

　　二、可行性研究的步驟

　　（一）接受委托

　?。ǘ┱{(diào)查研究

　?。ㄈ┓桨高x擇和優(yōu)化

　?。ㄋ模┴攧?wù)評價和綜合評價

　?。ㄎ澹┚幹瓶尚行匝芯繄蟾?/P>

　　第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃

　　（一）區(qū)位分析與選擇

　?。ǘ╅_發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

　　（三）開發(fā)時機的分析與選擇

　?。ㄋ模┖献鞣绞降姆治雠c選擇

　　（五）融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇

　?。┊a(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇

　　二、構(gòu)造評價方案

　　三、選擇基礎(chǔ)參數(shù)

　?。ㄒ唬r間類參數(shù)

　?。ǘ┤谫Y相關(guān)參數(shù)

　?。ㄈ┦找嫦嚓P(guān)指標(biāo)

　?。ㄋ模┰u價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)

　　第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算

　　一、投資估算

　?。ㄒ唬┩恋刭M用

　　1．征地拆遷費

　　2．出讓地價款

　　3．土地轉(zhuǎn)讓費

　　4．土地租用費

　　5．土地投資折價

　?。ǘ┛辈煸O(shè)計和前期工程費

　?。ㄈ┓课蓍_發(fā)費

　　1．建筑安裝工程費

　　2．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

　　3．公共配套設(shè)施建設(shè)費

　　4．其他工程費

　　5．開發(fā)期間稅費

　　6．管理費用

　　7．銷售費用

　　8．財務(wù)費用

　　9．不可預(yù)見費

　　二、資金使用計劃

　　三、收入估算與資金籌措

　　（一）收入估算

　　1．租售方案

　　2．租售價格

　　3．租售收入

　　4．收款方式

　?。ǘ┵Y金籌措

　　第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目方案經(jīng)濟比選

　　一、方案經(jīng)濟比選及其作用

　?。ㄒ唬┓桨附?jīng)濟比選

　?。ǘ┓桨附?jīng)濟比選的類型

　?。ㄈ┓桨附?jīng)濟比選的作用

　　二、方案比選定量分析方法

　?。ㄒ唬┎铑~投資內(nèi)部收益率法

　?。ǘ﹥衄F(xiàn)值法

　?。ㄈ┑阮~年值法

　?。ㄋ模┵M用現(xiàn)值法和等額年費用法

　?。ㄎ澹┢渌?jīng)濟比選方法

　　三、方案經(jīng)濟比選方法的選擇

　　（一）比選方法選擇規(guī)則

　?。ǘ┓桨附?jīng)濟比選的特殊注意事項

　　第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制

　　一、財務(wù)評價的報表

　?。ㄒ唬┗緢蟊?/P>

　　1．現(xiàn)金流量表

　　2．資金來源與運用表

　　3．損益表

　　4．資產(chǎn)負(fù)債表

　?。ǘ┹o助報表

　　二、財務(wù)報表的編制

　　第七節(jié)可行性研究報告的撰寫

　　一、項目可行性研究報告的基本構(gòu)成

　?。ㄒ唬┓饷?/P>

　?。ǘ┱?/P>

　?。ㄈ┠夸?/P>

　?。ㄋ模┱?/P>

　　（五）附表

　?。└綀D

　　二、項目可行性研究報告正文的寫作要點

　?。ㄒ唬╉椖靠傉f明

　　（二）項目概況

　?。ㄈ┩顿Y環(huán)境研究

　　（四）市場研究　建設(shè)工程教育網(wǎng)

　?。ㄎ澹╉椖康乩憝h(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目

　?。┮?guī)劃方案及建設(shè)條件

　?。ㄆ撸┙ㄔO(shè)方式及進度安排

　?。ò耍┩顿Y估算及資金籌揩

　?。ň牛╉椖吭u估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定

　?。ㄊ╉椖拷?jīng)濟效益評價

　　（十一）風(fēng)險與不確定性分析

　?。ㄊ┛尚行匝芯康慕Y(jié)論

　　考試要求

　　1．熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)和工作階段

　　2．熟悉可行性研究的內(nèi)容

　　3．了解可行性研究的步驟

　　4．熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃

　　5．掌握構(gòu)造評價方案

　　6．掌握選擇基礎(chǔ)參數(shù)

　　7．掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算

　　8．熟悉方案經(jīng)濟比選的概念及其作用

　　9．掌握方案經(jīng)濟比選定量分析方法

　　10．熟悉方案經(jīng)濟比選方法選擇的原則

　　11．掌握財務(wù)評價的基本報表

　　12．熟悉財務(wù)評價的輔助報表

　　13．掌握財務(wù)報表的編制

　　14．熟悉可行性研究報告的撰寫

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