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對于大中型住宅小區(qū)，由于它的占地面積和建筑面積都比較大，故它在建設(shè)中所涉及的設(shè)計單位和施工單位都比較多，因而，影響其工程施工進(jìn)度、質(zhì)量和投資的因素也就比較多，如果業(yè)主要求監(jiān)理公司從小區(qū)建設(shè)的前期就開始介人工作并提供服務(wù)，這時，項目監(jiān)理機構(gòu)該如何開展監(jiān)理服務(wù)呢？本人認(rèn)為為了取得較好的監(jiān)理成效，提高業(yè)主的滿意度，除開展一般性監(jiān)理活動外，還應(yīng)做好以下幾個方面的工作：

一、協(xié)助業(yè)主編制小區(qū)工程的建設(shè)期總進(jìn)度計劃

根據(jù)業(yè)主對小區(qū)工程的總工期要求以及工程設(shè)計、施工的特點，協(xié)助業(yè)主編制小區(qū)工程的建設(shè)期總進(jìn)度計劃，擬定各專業(yè)工程設(shè)計和各專業(yè)工程施工的先后開展順序以及開始和完成時間，用于指導(dǎo)各項工作的全面開展。在整個工程進(jìn)行過程中，還應(yīng)根據(jù)各項工作的實際完成情況，及時調(diào)整該計劃。

為了實現(xiàn)小區(qū)工程的總工期控制，一方面應(yīng)經(jīng)常提醒業(yè)主及時解決需由它決定的事情，如在設(shè)計階段及時選定各專業(yè)設(shè)計方案、在施工階段及時選定各種裝飾材料等，以免因業(yè)主工作延遲而影響總工期；另一方面，應(yīng)建議業(yè)主嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計、施工合同中的工期獎罰條款，只有這樣，設(shè)計方、施工方的工期意識才會增強，總工期才不會出現(xiàn)拖延。

二、協(xié)助業(yè)主簽訂各種設(shè)計及施工合同

1、在簽訂設(shè)計合同時，應(yīng)建議業(yè)主在設(shè)計合同中增加兩個方面的內(nèi)容：一是設(shè)計方應(yīng)按時出圖、及時進(jìn)行設(shè)計修改，如要求設(shè)計方應(yīng)在接到業(yè)主反映設(shè)計問題后三天內(nèi)發(fā)出設(shè)計修改通知等，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，這樣對設(shè)計方就構(gòu)成了約束，就不至于因設(shè)計出圖、設(shè)計修改不及時而影響工程施工進(jìn)度；二是明確室內(nèi)工程和室外工程設(shè)計如何銜接，若室內(nèi)水電設(shè)計先完成，那么室外供水供電設(shè)計應(yīng)主動與室內(nèi)設(shè)計相銜接，以減少或避免各專業(yè)工程設(shè)計在接合部位出現(xiàn)矛盾。

2、在簽訂施工合同時應(yīng)建議業(yè)主注意以下幾點：

（1）明確室內(nèi)工程與室外工程在接合部位的承包界線，如室外化糞池、室外雨水污水與室內(nèi)相接的第一個檢查井是劃人單體建筑還是劃人市政工程承包范圍等，做到各承包范圍不重迭也不遺漏，避免在施工過程中各方之間發(fā)生爭議；

（2）明確設(shè)計圖紙出現(xiàn)不完整、缺少大樣圖及局部說明的情況時應(yīng)如何處理，如對衛(wèi)生間洗臉盆的品牌由誰確定；如某些需進(jìn)行裝修的部位只在平面圖上標(biāo)出面層裝飾材料，而無剖面圖，其內(nèi)部骨架費用由誰承擔(dān)等。還要明確施工過程中施工方采取的一些安全技術(shù)措施費用是否包括在承包價款中，如深基坑支護(hù)的設(shè)計及施工費用由誰承擔(dān)等。將施工過程中施工方容易向業(yè)主提出增加工程費用的內(nèi)容，在合同專用條款中加以明確，減少今后出現(xiàn)增加工程費的可能；

（3）當(dāng)工程工期相對較長時，可將合同工期按施工過程分解為若干個節(jié)點工期，根據(jù)各節(jié)點工期設(shè)定罰則，還規(guī)定施工進(jìn)度滯后節(jié)點工期多少時間（如延誤30天）， 業(yè)主可自行解除承包合同，讓預(yù)先洽商好的施工單位進(jìn)場接替施工，避免采用等待工程完工后再向施工方扣除工期罰款的習(xí)慣做法，某外資房地產(chǎn)公司就是運用此方法控制工程工期，效果不錯。